Adjudicação compulsória: pagou o imóvel e não recebeu a escritura
Quando o vendedor recebe o valor e não outorga a escritura — ou não é mais encontrado — a lei permite suprir a vontade dele por decisão judicial. O contrato e os comprovantes de pagamento são a prova central.
Belo Horizonte e Grande BH
Seg a sex, 9h às 18h
O que é e quando cabe
Adjudicação compulsória é a ação que transforma o contrato particular em escritura registrável, quando o vendedor se recusa ou desaparece. O que se pede ao juiz não é indenização: é a declaração de que a propriedade já foi transferida pela vontade das partes, com a determinação de que a escritura seja lavrada.
Cabe quando existe contrato de compra e venda, o preço foi pago — integralmente ou conforme combinado — e o vendedor não comparece ao cartório, recusa assinar ou não é localizado. Também cabe quando o vendedor já morreu, e nesse caso os herdeiros respondem pela obrigação.
O contrato de gaveta
O contrato de gaveta é válido entre as partes. O que ele não faz é transferir a propriedade no registro: enquanto a escritura não é lavrada e registrada, o imóvel continua no nome do vendedor para fins de venda, financiamento, penhora e herança.
Isso significa que o risco maior não é perder o imóvel para o vendedor, e sim ficar exposto a dívidas e penhoras dele, e a disputas com herdeiros. A adjudicação corta esse risco ao levar a transferência para a matrícula.
O que a ação precisa provar
- O contrato com a identificação do imóvel, das partes e do preço.
- O pagamento recibos, transferências, depósitos, e a prova de que o valor foi cumprido.
- A recusa ou o desaparecimento notificação ao vendedor, tentativas de contato e, quando necessário, a citação por edital.
- A inexistência de ônus a matrícula mostra o que pesa sobre o imóvel e o que precisa ser resolvido antes ou no curso da ação.
O que fazer antes de entrar com a ação
Notificar o vendedor por escrito, no endereço que consta do contrato, dando prazo para a outorga da escritura. Essa notificação tem duas funções: constitui o vendedor em mora e produz a prova que a ação exige. Também vale reter o valor em conta vinculada quando essa cláusula existe no contrato.
Perguntas frequentes
Preciso de escritura para provar que comprei?
Não. O contrato particular, junto com os comprovantes de pagamento, é prova válida. A escritura é justamente o que a ação busca obter.
O vendedor faleceu. E agora?
A obrigação passa para os herdeiros e para o espólio. A ação é proposta contra eles, e o inventário do vendedor pode se tornar necessário para concluir a transferência.
Quanto tempo demora?
Depende da comarca, da necessidade de citação por edital e de eventual contestação. É comum resolver em menos tempo do que a usucapião, porque aqui existe contrato: o que se discute é a transferência, não a origem da posse.
O imóvel tem financiamento ou penhora. Dá para adjudicar?
Dá, mas o ônus precisa ser tratado. Em geral a ação inclui a ciência ao credor e a definição de quem assume a dívida, e as partes precisam de orientação específica para esse ajuste.
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