Usucapião em Belo Horizonte
Quem ocupa um imóvel como seu, por tempo suficiente e sem oposição, pode pedir o reconhecimento da propriedade — pela via judicial ou em cartório. O que define o caminho é o tipo de posse e o documento que existe.
Belo Horizonte e Grande BH
Seg a sex, 9h às 18h
Quando a usucapião é o caminho
A usucapião existe para quem tem a posse, mas não tem o título registrado. É o caso de quem mora em imóvel de família sem inventário concluído, de quem recebeu um lote por contrato particular antigo, de quem ocupa área que nunca foi regularizada. Não é o caminho de quem tem contrato de compra e venda com vendedor localizável: nesse caso, o instrumento próprio é a adjudicação compulsória, ou a escritura, conforme a situação.
A primeira coisa a verificar é a matrícula atualizada do imóvel. É ela que mostra quem é o titular, o que pesa sobre o bem e se existe algum impedimento. Sem ler a matrícula, qualquer orientação é suposição.
As modalidades que mais aparecem
Extraordinária
Posse contínua e sem oposição por 15 anos. Cai para 10 anos quando o possuidor estabeleceu moradia habitual ou realizou obras e serviços produtivos no imóvel.
Ordinária
Posse por 10 anos, com justo título e boa-fé. O prazo cai para 5 anos quando o imóvel foi adquirido onerosamente, com registro cancelado posteriormente, e há moradia ou investimento.
Especial urbana
Imóvel urbano de até 250 m², usado para moradia, por 5 anos, sem que o possuidor seja proprietário de outro imóvel.
Familiar
Para quem está separado de fato ou divorciado e permaneceu no imóvel da família por 2 anos, sem outro imóvel.
Judicial ou em cartório
A via extrajudicial existe desde 2015 e corre no próprio registro de imóveis, por meio de ata notarial. Ela é mais rápida, mas exige consenso: todos os titulares e os confrontantes precisam concordar, e não pode haver processo discutindo a propriedade. Quando há qualquer discordância, o caminho é o judicial.
Na via judicial, o juiz ouve o Ministério Público e os confrontantes e decide. É mais longa, mas resolve situações em que o acordo não é possível.
O que costuma ser pedido
- Matrícula atualizada do imóvel, pedida no registro competente.
- Documentos da posse contratos, recibos, contas de consumo, comprovantes de IPTU e de benfeitorias.
- Prova do tempo declarações, fotos datadas, testemunhas e qualquer registro que mostre quando a ocupação começou.
- Planta e memorial com as medidas do imóvel e a identificação dos confrontantes.
Perguntas frequentes
Preciso morar no imóvel para pedir usucapião?
Só na modalidade especial urbana e na familiar a moradia é requisito. Nas demais, o que se exige é posse com animus de dono — o uso pode ser por locação a terceiros, desde que a posse seja exercida como própria.
Quem está no imóvel há menos de cinco anos tem direito?
Não pela usucapião. Mas pode existir outro caminho, como o inventário, a adjudicação compulsória ou a regularização fundiária, dependendo de como o imóvel foi ocupado.
A usucapião serve para imóvel com inventário aberto?
Pode servir, mas exige cuidado: se o imóvel ainda está em nome do falecido, a posse precisa ser analisada em conjunto com a sucessão. Muitas vezes o caminho mais curto é concluir o inventário.
Tem custo de cartório e de Justiça?
Existem custas judiciais, emolumentos e honorários periciais na via judicial, e emolumentos na via extrajudicial. Os valores dependem do estado e do valor do imóvel; o detalhamento é feito no atendimento, caso a caso.
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